В следващите една-две години се очаква леко охлаждане на пазара на недвижими имоти в сегмента "Жилища", не са изключени и фалити на строителни предприемачи, които са се надценили. Тенденцията ще е особено видима в квартали, където има масово струпване на ново строителство – става дума за огромни обекти, с лоша инфраструктура, в не толкова перспективни квартали.

Това прогнозира в интервю за БТА доц. д-р Драгомир Стефанов от катедра "Недвижима собственост" в Университета за национално и световно стопанство (УНСС).

Може да се очаква забавяне и дори спиране на ръста на цените на жилищата, защото пазарът навлиза в нормалните си нива без изкуственото завишаване на броя на сделки, каквото наблюдавахме след COVID периода.

Последните сигнали на БНБ към търговските банки ще охладят размаха им да отпускат нови кредити за сделки с недвижими имоти на фона на огромния ръст в жилищното строителство през последните пет години. Пет-шест млн. квадратни метра разгъната застроена площ в момента се строи и ще излиза на пазара поетапно следващите две-три години, посочи ученият.

Промяната на пазара за последните 30 години

За повече от 30 години сектор "Жилища" се разрасна с много нови строителни компании, нароиха се и агенциите за недвижими имоти, развиха се професиите оценители и управители на имоти, коментира доц. Стефанов. По-устойчиво тези тенденции се наблюдават през последните 20 години, като при жилищния пазар от години лидиращи са София, Пловдив, Варна и Бургас.

За разлика от 1989 г. днес собствениците на жилищата притежават и собствеността върху земята под тях. Промени се и функционалността на обектите – преди демократичните промени разполагахме с отделна кухня, официално помещение – хол или всекидневна, а днес тези пространства за живот вече са общи, напомни експертът и изтъкна, че това оказва влияние върху начина на отглеждане на децата. Вече децата растат заедно с родителите си, а това се отразява върху поколението последните 20-30 години, което в много по-голяма степен е лишено от самостоятелност, коментира доц. Стефанов.

Преходът в жилищния пазар премина през няколко етапа в облика на домовете ни. Веднага след разпада на централизираната система свободният пазар започна да предлага еклектика, породена от факта, че тогава всяко лице, регистрирано по търговския закон, можеше да стане строителен предприемач. Липсата на строителни материали в зората на демокрацията бе причина за недотам доброто качество на новопостроените жилища, а сега три четвърти от тези материали са от внос.

Строеше се с каквото може и по проекти – каквито може, естествено е, че се направиха доста грешки, коментира ученият. След 2006 - 2007 г. качеството на строителството и контрола върху този процес станаха по-сериозни, допълни той, като посочи, че все пак българинът е сред щастливите собственици на жилища от новото време, защото проблемите от този период бяха основно естетически, а не конструктивни.

С какво се разделихме и какво получихме

За тридесет години не можахме да се сбогуваме с жилището тип боксониера, което просто модернизира името си и вече е студио, коментира ученият. Даже изграждането на сгради с повече студия набира скорост в някои части на столицата – например около "Студентски град". Интересът към тях от купувачите е основно инвестиционен и се пазаруват обикновено по пет-седем студиа с цел отдаване под наем.

На подобни имоти възвръщаемостта (съотношението между чистия доход от наем за една година спрямо вложения капитал като инвестиция за покупката на жилището) е много по-висока спрямо тази на тристайно или четиристайно жилище и тя достига в някои райони в големите градове до 5-6 на сто, коментира доц. Стефанов. Той определи като заблуда представата, че по-престижните квартали в столицата като "Лозенец" или "Иван Вазов" са по-добри за инвестиция, защото там имотите са много по-скъпи като инвестиционна стойност, а наемите не са толкова по-високи спрямо други квартали.

В престижните квартали доходността е една трета от постигнатата в района на "Студентски град". В този смисъл най-високата, измерена през последните години възвръщаемост от имоти, е именно в района на "Студентски град", защото там има голямо предлагане на жилища, сравнително по-евтини са, а наемите са сравнително високи заради голямото търсене, коментира експертът. Всяка възвръщаемост от недвижим имот, която в момента е над 4 процента, е изключителна добра за инвеститорите, обобщи експертът и се мотивира с това, че наемите не растат толкова бързо, колкото цените на недвижимите имоти, което означава, че тяхната доходност пада.

Въпреки че забогатяваме, живеем във все по-малки жилища

Българинът все още не се е насочил масово към покупка на жилища с повече стаи и в този смисъл търсим жилища, близки до формата на панелките от социализма. Доказателството за това е, че от години процентът апартаменти с пет и шест стаи все още е под 3 на сто от цялото ново строителство. Освен това заради промяната в законодателството реалната квадратура, която обитаваме, е намаляла, напомни експертът.

Преди демократичните промени беше нормално 4-членно семейство да живее на около 80 квадратни метра, колкото беше стандартната квадратура на панелните апартаменти, като това беше чиста жилищна площ, без общите части и терасите. Сега едно такова семейство, ако придобие жилищен имот с квадратура по нотариален акт от около 100 квадратни метра, чистата стойност, върху която обитава всъщност, е около 60-65 квадратни метра. Въпреки че забогатяваме, живеем във все по-малки жилища, обобщи тенденцията доц. Стефанов.

Изключенията

Изключение от тази тенденция е само един сегмент, основно в столицата, където по-заможните българи притежават по-луксозни бутикови апартаменти, както и в еднофамилни къщи в покрайнините на София и в селата в полите на Витоша. Там вече се развиха огромни жилищни комплекси, които като квадратура надхвърлят масовия стандарт на социализма, като такива къщи достигат и до 200 квадратни метра. Като цяло темповете на растеж на доходите на българите през последните двадесет години са по-бързи от темповете на растеж на цените на жилищата и инфлацията и в този смисъл подобни покупки стават все по-достъпни за българите.

Според доц. Стефанов това ще е основният фактор цените на жилищата в България да продължат да растат, независимо от демографските проблеми и заради засилената вътрешна миграция от по-малките градове към по-големите – основно София и Пловдив, ще продължи да има засилен интерес към покупката на жилища, което ще обуслови и запазването на темповете на растеж при цените на тези имоти.

Преобладаващият процент от българите, които искат да живеят в еднофамилни жилища, избират типово строителство – почти с еднакъв дизайн, често залепени на калкан с малка дворна част. В такъв тип къщи рядко се предвижда да живеят повече от две поколения. Същевременно обаче се наблюдава запазване на тенденцията от социализма, когато еднофамилните сгради се строяха като прогимназии и все по-често виждаме редови къщи на три етажа около София и по-специално около Лозен.

Колко е достъпен достъпният пазар на недвижими имоти

Пазарът на недвижими имоти, противно на общоприетите данни, според които едва 3 на сто от българите участват, всъщност е достатъчно достъпен, смята доц. Стефанов. Спецификата на нашия пазар се обуславя от факта, че българинът е закрепостен към имота си и в този смисъл за разлика от хората в другите части на света за нас не е типично да сменяме жилището си през шест-седем години според промяната на социалния ни статус или в семейното положение, коментира доц. Стефанов.

Затова българинът, когато придобие имот, планира да живее в него 30-40 години. По тази причина купувачите с такива нагласи автоматично са извадени от пазара на недвижими имоти в страната, отбеляза експертът. 

Нашият пазар на недвижими имоти е достъпен и защото е под знака на почти най-ниските лихви по ипотечното кредитиране в Европа и в света. Те са не просто ниски, те са нездравословно ниски, коментира ученият. Според него тези ниски лихвени равнища създават грешно усещане, както в получателите на кредити, така и в банките за някои от купувачите, които нямат склонност да спестяват. Той изтъкна, че през последните години банките в страната много са занижили критериите за отпускане на заеми.

Те финансират буквално всеки, който има готовност да си купи жилище, като самоучастието е много ниско – под 10 процента, което означава, че получателят на заема няма почти никакви спестени пари. Доц. Стефанов напомни, че подобни тенденции имаше и в периода 2007 - 2009 г., като след това лошите кредити стигнаха до 22 процента от всички отпуснати ипотечни заеми. Ученият обаче посочи, че кризата от 2009 - 2010 г. на пазара на недвижими имоти едва ли ще се повтори, като се аргументира с това, че тогава тя започна като криза на жилищния пазар в САЩ и се пренесе върху Европа. Сега, по думите му, такива предпоставки няма.

Доц. Стефанов изтъкна, че напоследък БНБ дава ясни сигнали към търговските банки, които заради желанието си да увеличат пазарния си дял при кредитирането заради натрупаните над 120 млрд. лева спестявания на българите при нулеви лихви, стават недостатъчно внимателни при изследването на кредитоспособността на клиентите си и практически отпускат заеми на хора, които няма възможност да спестяват достатъчно.

Според учения, при затягане на пазара, с лека корекция в цените на имотите и повишаване на лихвите – било от приемането ни в еврозоната, или други шокови фактори, част от българите с ипотечни заеми ще изпитат затруднения. Това обаче няма да засегне банковата система поради факта, че сделките, които се случват с банково кредитиране, не са толкова голям дял, колкото в Западния свят. В същото време обаче и финансовата ни грамотност е една от най-ниските в Европа, което се превръща в риск например за млади хора със стартираща кариера и с желание за покупка на имот.

Хвърлят се на такива сделки, а имат събрани едва 10 на сто от необходимия капитал, получават ипотечен заем и най-често купуват имот на зелено или на шпакловка и замазка. След това установяват, че за да започнат да обитават апартамента, ще са им нужни още около 10 000-20 000 евро и теглят потребителски кредити, обрисува нагласите на част от младото поколение в България ученият.

Той предупреди, че има риск, ако подобен купувач остане например три месеца без работа, роди му се дете или се появи допълнителен разход, да се превърне в потенциално опасен за банковата система. Същевременно законът пази банките и в този смисъл рискът се прехвърля върху длъжника, докато не се приеме закон за частния фалит, коментира ученият. Той посочи, че здравословният принцип е да не се тегли кредит, ако нямаме спестени поне 25 на сто от стойността на имота.

Колкото повече, толкова по-опасно

Имаме огромен ръст в жилищното строителство през последните пет години, коментира още доц. Стефанов и отбеляза, че само в София всяка година има издадени разрешения за строеж на над 1 млн. квадратни метра разгъната застроена площ, а последните три години имаме разрешения за над 2 млн. квадратни метра.

За предишната пикова 2007 г. разрешенията бяха за под 1 млн. квадратни метра, напомни ученията и посочи, че в момента сме в период на абсолютен връх от демократичния преход по този показател. Заради известното забавяне в строителството – от порядъка на три до четири години от момента на издаване на разрешението за строеж до въвеждането в експлоатация на сградата, сега 5-6 млн. квадратни метра са в строеж и ще излизат на пазара поетапно следващите две-три години, посочи ученият.

Когато това готово жилищно строителство излезе и наводни пазара, аз не съм убеден дали всички строителни предприемачи ще могат да издържат при някаква лека корекция в търсенето, изтъкна доц. Стефанов. Той напомни, че четири поредни тримесечия имаме спад в броя на сключените сделки, като посочи, че това не е притеснително, защото пазарът се връща към нормалните си нива заради изкуственото завишаване на броя на сделките през 2021 и 2022 г. заради COVID, повишените доходи и инфлацията. Въпросът е дали след връщането към нормалните равнища на пазара на недвижими имоти ще има търсене тази и следващата година, което ще зависи много от световната конюнктура, коментира ученият.

Какво ще се случи с цените 

Очаквам цените да се задържат устойчиво през следващите няколко тримесечия, посочи доц. Стефанов и допълни, че няма основания да се твърди, че цените ще спаднат сериозно, защото пазарът засега поема новото строителство, има доста свободни пари в населението и то търси инвестиционни алтернативи.

Ученият очаква по-скоро цените на недвижимите имоти да спрат да растат, а в отделни сегменти на пазара, където е съсредоточено новото строителство, дори се очаква намаляване на цените, като става дума за райони с масово струпване на жилищно строителство, огромни обекти с по няколко стотин жилища на едно и също място, с лоша инфраструктура и квартали, които нямат перспектива. На такива места очаквам да има леко охлаждане на пазара, включително през следващите една-две години да видим и някои фалити на строителни предприемачи, които са се надценили, коментира ученият.

Доц. д-р Драгомир Стефанов. Снимка БТА/Личен архив