Не съществува анализатор или финансов специалист, независимо колко е проницателен, който да може да предскаже, дори и с приблизителна точност, кога предстои даден пазарен балон да се спука.

Анализът на тайминга при подобни прогнози неизбежно включва ненаучни методи като хвърлянето на боб или задълбоченото взиране в кристално кълбо. 

Трудността на подобна задача се покачва рязко, когато стане въпрос за непредсказуема страна като България. Близо 35 години след началото на пазарните промени, у нас например все още няма нормален капиталов пазар. Оборотите на БФБ остават толкова ниски, че възможностите за сериозно инвестиране на неликвидната борса са сведени до рискова екзотика.    

Ако към това се прибавят и несигурната среда за започване на собствен бизнес, ниските лихви по депозитите, примамливите условия по жилищното кредитиране (ГПР за април e 2,8 %), нарастващото количество пари в брой (82,302 млрд. лв. са депозитите на домакинствата към края на същия месец), зависимата съдебна система и политически подчинените регулатори, и картината става още по-сложна.

На пазара има прекалено много пари и твърде малко възможности за сравнително безопасното им и доходоносно инвестиране. Това води до допълнително засилване на и без това традиционно силния имотен фетишизъм на българина. А, както е известно, всеки пазарен балон е колкото икономически, толкова и психологически феномен.

Без прегряване, но и без успокояване на пазара?

Имотното кредитиране през април е нараснало с близо 24 % на годишна база до 21,395 млрд. лв., сочат данните на БНБ. Значителният ръст би трябвало да задейства поне някакви опити за охлаждане на пазара. Въпреки това централната банка засега избира да се въздържа от въвеждането на по-сериозни мерки. Задължителните минимални резерви не са били повишавани от април миналата година. През май БНБ все пак обяви шест критерия, които банките да съблюдават при отпускането на обезпечени с имоти заеми.

И макар централната банка да твърди, че прегрявяне при ипотечното кредитиране няма, гуверньорът Димитър Радев заговори за „потенциален риск“. 

Предупреждения за спукване на имотния балон се чуват от години, но засега те не се оправдават. Напротив – вложенията в недвижимости нарастват, движени от ентусиазма на кредитори и импулса на новите купувачи. Ако изобщо има признаци за пазарно охлаждане, то те не са особено видими.

Всички като че ли нехаят, че приповдигнатото настроение и оборотите често са рекордно високи именно около историческите върхове на цените. През последното тримесечие на миналата година България е била на второ място в ЕС по поскъпване на имотите след Полша. От друга страна, стойността на недвижимостите е скочила с над 76 % между 2010 г. и 2023 година, според Евростат. По този показател обаче страната ни остава далеч зад такива като Естония (ръст с 217 %), Унгария (+ 185 %), Литва (+ 162 %), Латвия (+ 135 %), Чешката република (+ 123 %), Австрия (+ 111 %) и Люксембург (+ 102 %).

Снимка Архив Клуб Z

Еврото и недвижимостите

Имотният и лихвеният оптимизъм отчасти се крепят на перспективата за членство на България в еврозоната. Дали факторът „единна европейска валута“ обаче отдавна не е калкулиран в цените, ще остане въпрос без еднозначен отговор.

В проекта за Закон за въвеждане на еврото, който парламентът предстои да разгледа, в съответствие с европейския регламент, е предвидено лихвените проценти по сключените договори за кредитите да не се увеличават спрямо стойностите им преди датата, на която единната валута е била приета в страната.

В еврозоната без работещи институции

Повечето анализатори прогнозират, че на заседанието си този четвъртък Европейската централна банка ще коригира надолу с 0,25 % лихвения процент от сегашните 4 %, слагайки край на започналата преди две години тенденция на ръст от отрицателна територия. Очакват се и още поне две намаления до края на 2024 г., въпреки че ЕЦБ вероятно ще остане внимателна заради все още непренебрежимата инфлация - 2,6 % на годишна база през май.

Приемането на еврото изисква компетентни, работещи институции, с каквито България не разполага. Зле функциониращите държавни органи няма да заработят по-качествено, просто защото левът вероятно ще бъде заменен от единната европейска валута по някое време през 2025 г. или 2026 г. Това няма нищо общо със спецификите на еврозоната, а с политическото управление на страната.     

Затова и най-вече правната несигурност, липсата на достатъчно качествени възможности за капиталовложения, традиционната и разбираема алчност на кредиторите и нехайството на регулаторите ще продължават да определят посоката на българския имотен пазар.

В никакъв случай не следва да се подценява и ролята на друг значим фактор – глупостта на пазарните участници. Защото вярата в безплатния обяд и убедеността в съществуването на вечните ценови балони също са ключови за развитието му.