Тази година идва краят на "паническите" покупки на жилища в България и купувачите стават по-разумни, което ще спре досегашните двуцифрени ръстове на цените.

Това прогнозира в интервю за БТА Петър Мастиков, главен анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкции.

След пика на поскъпване на жилищата в България през 2024 – 2025 г. тази година повечето анализатори на пазара на недвижими имоти предвиждат повишение на цените между 5 и 10 на сто спрямо 2025 г., отбеляза експертът. За София очакваното повишение на цените ще е в границите 8-12 на сто, като средните цени вече са достигнали 2487 евро/кв. м, а в елитни райони като „Оборище“ достигат до 3764 евро/кв. м. Ръст на цените на жилищата ще има и в Пловдив, Варна и Бургас, но темповете ще се нормализират след значителните скокове през 2025 г. (когато в Бургас ръстът беше близо 26 на сто). Като цяло увеличение на цените се очаква при жилищата новото строителство, особено в столицата и големите градове.

Петър Мастиков посочи, че данни от различни строителни компании показват, че оскъпяването на строително-монтажните дейности за 2025 г. достига между 15-18 на сто. Тази тенденция ще продължи и през настоящата година, като вероятно поскъпването на строителните материали и цената на труда ще се ускори още в началото на годината заради въвеждането на еврото. Това ще остане основната причина за повишението на цените на жилищата, допълни експертът.

През 2026 г. ще продължи тенденцията да се реализират предимно двустайни и тристайни жилища във водещите градове – София, Пловдив, Бургас, Варна, Стара Загора, Плевен, Русе, Хасково, както и Казанлък. Очаква се ръстовете да продължат и на пазара за ваканционни имоти. Къщите също запазват статуса си на изключително предпочитани и малките населени места около водещите градове се превръщат в строителни площадки. Стартират се множество частни къщи, както и по-големи комплекси на инвестиционни компании.

Предварителните данни за 2025 г. показват, че общият обем на започнатите площи в България достига 8,6 млн. кв. м разгъната застроена площ, като се отчита увеличение от 7,5 на сто спрямо 2024 година, съобщи Петър Мастиков. Обемът на строителство за миналата година е вторият най-висок за последните 22 години, през които водим статистика на пазара, като единствено през 2007 г. са започнати по-голям обем сгради и разликата е 1,1 млн. кв. м, допълни той.

Петър Мастиков. Снимка БТА

Според експерта този ръст се дължи на няколко основни фактора - еврозоната, по-високите доходи на населението, голямото търсене, евтино финансиране, недостига на качествени съвременни жилища. Присъединяването на България към еврозоната ще бъде един от най-силните икономически катализатори за сградното строителство през следващото десетилетие, смята експертът.

По думите му влизането в общия валутен съюз променя не само финансовата среда, но и начина, по който инвеститорите възприемат риска, стабилността и перспективите на страната. За строителния сектор това означава едновременно нови възможности и нови предизвикателства, като общият ефект се очертава да бъде ясно позитивен, обобщи Петър Мастиков.

Следва пълният текст на интервюто:

Господин Мастиков, скоро ще стане месец, откакто България вече е в еврозоната. Какви са очакванията Ви за цените на жилищата ново строителство през 2026 г. – процентен ръст и по региони?

Повечето анализи на пазара очакват повишение между 5 процента и 10 процента през 2026 г. спрямо 2025 г. В момента пазарът навлиза в нов цикъл, повлиян от официалното приемане на еврото. Очакванията за цените на жилищата ново строителство в България през 2026 г. е да се стабилизират и достигнат умерен растеж, след като пикът на поскъпването беше преминат през 2024 – 2025 г. 

Присъединяването към еврозоната ще окаже силно влияние в две посоки: освобождаване на паричен ресурс - намаляването на задължителните минимални резерви на банките от 12 на сто на 1 на сто ще освободи 16 милиарда лева, което ще поддържа ипотечните лихви стабилни (около 3-3,5 на сто) въпреки по-високите нива в останалата част на Европа. От друга страна, много от "паническите" покупки приключиха през 2025 г. Сега купувачите ще са по-разумни и няма да бързат да купуват на всяка цена, което спира двуцифрените ръстове. Освен това се наблюдава увеличение на предлагането на нови имоти за последния месец.

Цените на жилищата в София през 2026 г. ще продължат да растат, но темпът ще е по-умерен от предишни години (например спрямо силния ръст до 2025 г.). Увеличение се очаква при новото строителство, особено в столицата и големите градове. Регионалните различия ще останат, като столицата води по абсолютни стойности, а динамиката на цените ще е в диапазона 8-12 на сто, стига да не настъпят значими икономически и политически сътресения.

Какво сочат данните за размера на новопостроената жилищна площ в страната през 2025 г. и прогнозите за процентен ръст през тази година? С колко се оскъпи новото жилищно строителство през 2025 г. и какви са нагласите за 2026 г.? 

За 2025 г., по предварителни данни, жилищните сгради, въведени в експлоатация, достигат площ от 3,837 млн. кв. м, което е ръст със 7,41 на сто. Площта на ваканционните сгради (жилища от типа втори дом) също бележи силно увеличение - 171 098 кв. м и 35,34 на сто повече. За тази година въведените в експлоатация жилищни сгради се очаква да имат ръст от над 10 на сто заради многото стартирали проекти през последните 2-3 години. 

София продължава да е най-скъпият пазар със значително поскъпване, по наши данни - 23,49 на сто ръст на жилищата. Средните цени достигнаха 2487 евро/кв. м, като в центъра средната цена е 3327 евро/кв. м, а в района на Оборище - 3764,33 евро/кв. м. Ръстове има не са само в София, а в цялата страна, като в Пловдив, Варна, Бургас също растат значително. Примерно в Бургас средното увеличение за годината достига 25,76 на сто, Пловдив - 15,74 на сто, а във Варна - 14,18 на сто. Вариации има в детайлите, но тенденцията е устойчиво покачване благодарение на ръста на БВП, увеличението на доходите и жизнения стандарт. По последни данни имаме ръст на сделките с имоти от 6,47 на сто за 2025 г. или 226 513 вписани нови продажби за цялата страна.

Според данни от различни строителни компании, оскъпяването на строително-монтажните дейности за 2025 г. достига между 15-18 на сто. Тази тенденция ще продължи и през настоящата година, като вероятно поскъпването на строителните материали и цената на труда ще се ускори още в началото на годината заради въвеждането на еврото. Това ще остане основната причина за повишението на цените на жилищата.

Какви ще са основните причини за съответните тенденции за цените и за площите?

Високите разходи за строителство: цените на материали, труд и логистика продължават да растат. Това натоварва крайната продажна цена и може да доведе до момент, в който пазарът да достигне границата на платежоспособността. Не по-малък натиск оказва изчерпването на подходящите парцели за застрояване и усложняването на устройствените процедури. В големите градове – особено София, Пловдив и Варна – липсата на свободни регулирани терени води до мащабно абсорбиране на индустриални зони, като тази тенденция ще се засили в следващите години.

От друга страна, етапът, в който се намира жилищното строителство, е пазарна зрялост – като изключим 2020 година, когато беше пандемията, имаме 10 години на постоянен ръст при жилищните строежи. На база икономическите модели, този цикъл е по-близо до края си.

Какво показват наблюденията Ви за цените на новите жилищни имоти през първата година в евро в други страни, преминали този преход? 

Ако разгледаме най-пресния пример Хърватия - през 2022 г., т.е. годината преди присъединяването в еврозоната, беше особено силна за пазара на имоти – цените на жилищата нараснаха около 17-20 на сто на годишна база. След 1 януари 2023 г. Хърватия вече е част от еврозоната и поскъпването на имотите продължи, но пазарът на жилища се върна към малко по-нормален темп на растеж – приблизително 11-13 на сто годишно, което е по-близко до дългосрочната тенденция преди ускорението. През 2025 година продължава силен растеж от около 11-16 на сто спрямо предходната година. Основно генериран от чуждестранни купувачи. 

В момента пазарът е навлязъл в по-зряла фаза. Има отчетено намаляване на сделките, тъй като цените достигнаха нива, които са непосилни за местното население. От друга страна, има огромна разлика между крайбрежните райони (Дубровник, Сплит, Истрия), където търсенето от чужденци поддържа цените изключително високи, и вътрешността на страната, където пазарът е по-стабилен.

Какви видове жилища ще се строят тази година?

Ще продължи тенденцията да се реализират предимно двустайни и тристайни жилища във водещите градове - София, Пловдив, Бургас, Варна, Стара Загора, Плевен, Русе, Хасково, както и Казанлък. Но и пазарът за ваканционни имоти също е отново на фокус и макар да не е толкова привлекателен, както в Хърватия, очаквам, че ръстовете ще продължат. Къщите също запазват статуса си на изключително предпочитани и малките населени места около водещите градове се превръщат в активни строителни площадки. Стартират се множество частни къщи, както и по-големи комплекси на инвестиционни компании.

Кои ще са водещите сегменти в строителството тази година и какви са причините?

Както всяка година, основният тип сгради, които се изграждат, са с жилищно предназначение. Този тип строителство формира 69 на сто от общите стартирани кв. м площ за 2025 г. По предварителни данни се отчита ръст от 2,39 на сто на жилищни площи, преминали в етап строеж, като имат 5,960 млн. кв. м РЗП. Ако се сравнява с най-силната 2007 година, тогава са започнати 4,3 млн. кв. м, или за 2025 г. имаме с 38,63 на сто повече.

Барометърът на икономическото развитие на страната е строителството на промишлени и складови сгради. През тази година стартираните индустриални площи достигат 950 хил. кв. м, което е намаление с 8,27 на сто на годишна база. През последните две години строителството на индустриални сгради в България забави темпо – не защото секторът е в криза, а заради натрупване на няколко взаимосвързани икономически и пазарни фактора. Наблюдава се началото на естествен икономически цикъл, характерен за развитите страни – преминаване от производства с по-ниска към такива с по-висока добавена стойност и по-дълъг период на възвръщаемост. Но това ще отнеме десетилетия и процесът няма да е равномерен и спокоен. 

При ваканционното строителство – жилищата от типа втори дом – се отчита много сериозен ръст на годишна база – 53,43 на сто. Започнатите проекти достигат до 441 407 кв. м, като основно те се реализират по Южното Черноморие. Това не е случайна динамика, а резултат от съчетание между възстановено търсене, промяна в модела на инвестициите и нова оценка на ролята на туристическите региони в икономиката. 

След няколко години на застой, белязани от пандемията, хибридната работа и несигурността на бизнеса, пазарът на офис площи в България навлезе в нов цикъл на активизация. През миналата година строителството се ускори и достигна 360 000 кв. м РЗП или ръст от 95,62 на сто. Основната локация на новостартираните офиси е в столицата.

Започнатите нови специализирани и публични сгради, които включват училища, детски градини, болници и други обществени сгради, имат 384 000 кв. м РЗП, което и ръст от 321,42 на сто. Това не е случайно и е резултат от комбинация между ускорени държавни инвестиции, натрупани структурни дефицити и силен външен финансов стимул. Паралелно с това се наблюдава модернизация на здравните услуги и особено активни са частните болници, чието ново строителство формира голяма част от тези ръстове.

При търговските сгради през 2025 г. има умерено увеличение с 4,31 на сто и общо са стартирани 366 000 кв. м. През последните няколко години пазарът на търговски площи в България беше необичайно активен – особено на ниво ритейл паркове и нови търговски комплекси извън големите градове. Този ръст обаче постепенно се нормализира през настоящата година. Причината не е в спад на интереса към сектора, а в естествената фаза на "усвояване" след силен инвестиционен цикъл.

Каква е общата Ви равносметка за сектора през изминалата година по сектори?

Предварителните данни за 2025 г. показват, че общият обем на започнатите площи достига 8,6 млн. кв. м разгъната застроена площ, като се отчита увеличение от 7,5 на сто спрямо 2024 година. Обемът на строителство за миналата година е вторият най-висок за последните 22 години, през които водим статистика на пазара, като единствено през 2007 г. са започнати по-голям обем сгради и разликата е 1,1 млн. кв. м.

Целият този ръст се дължи на няколко основни фактора – еврозоната, по-високите доходи на населението, голямото търсене, евтино финансиране, недостиг на качествени съвременни жилища, но в същото време имаме и нови големи проекти на пайплайна, които стартират и се реализират успешно въпреки политическата нестабилност, блокиране на общински структури и забавяне на разрешенията за строеж. Вероятно, ако ги нямаше тези донякъде изкуствено поставени бариери, новостартираните обекти щяха да достигнат още по-голям обем.

Присъединяването на България към еврозоната ще бъде един от най-силните икономически катализатори за сградното строителство през следващото десетилетие. Влизането в общия валутен съюз променя не само финансовата среда, но и начина, по който инвеститорите възприемат риска, стабилността и перспективите на страната. За строителния сектор това означава едновременно нови възможности и нови предизвикателства, като общият ефект се очертава да бъде ясно позитивен. И все пак имаме няколко предупредителни сигнала, които трябва да бъдат отчетени.